Финансовый рынок не стоит на месте, на нем постоянно появляются новые инструменты, которые могут заинтересовать инвесторов. Мы получили облигации с ипотечным покрытием из западных стран, и мало кто о них знает. Что это за инструмент, в чем его достоинства и преимущества — расскажем дальше.
Ипотечные облигации: что это такое?
Облигации с ипотечным покрытием также называются ценными бумагами с ипотечным покрытием (MBS). Это долговые ценные бумаги, позволяющие рефинансировать вложенные в ипотеку деньги.
Ипотечный кредит, как и любая другая ценная бумага, покупается инвестором у финансового учреждения (в нашем случае банка) по фиксированной стоимости, имеет ограниченный срок. Пока облигация действительна, эмитент использует полученные средства и выплачивает инвестору проценты. По истечении срока инвестору возвращается вложенная сумма.
Банки очень заинтересованы в стабильном потоке денег, чтобы выдавать все больше и больше кредитов. Облигации с ипотечным покрытием позволяют решить проблему финансирования, так как срок погашения таких кредитов очень длительный, и все это способствует развитию рынка недвижимости, так как заемщики получают доступные кредиты по низким ставкам.
Какие важные особенности MBS:
- Инвестор получает более высокую доходность по сравнению с ОФЗ (облигации федерального займа) при сопоставимом уровне риска;
- Держатель облигации получает поручительство от эмитента, который предоставит ипотечное покрытие;
- Ипотечные облигации — надежный финансовый инструмент, позволяющий сохранить и инвестировать пенсионные накопления;
- Эти облигации отличаются высокой ликвидностью.
Инвестор вкладывает свои средства с минимальным риском и доходностью в основном за счет роста цен на недвижимость, который особенно активен в последнее время.
Как работает секьюритизация (выпуск) ценных бумаг с ипотечным покрытием:
- Банк выдает заемщику ссуду на покупку или строительство недвижимости, получает ипотеку, гарантирующую право ходатайствовать о такой ссуде;
- Формируется и продается ипотечный пул. То есть банк выпускает ценные бумаги (облигации) на сумму, равную размеру ипотеки. Домашний банк продолжает обслуживать ипотечные ссуды, а эмитент ценных бумаг выступает в качестве резервного агента по обслуживанию ипотечных ссуд. Это гарантирует непрерывность движения денежных средств по ипотеке, даже если банк больше не может предоставлять услуги своим заемщикам.
- Банк ищет инвестора, который готов вложить деньги в такой актив. Эмитент облигации оценивает пул ипотечных кредитов и гарантирует своевременное погашение номинальной стоимости облигации и полного купона для каждого выпуска путем предоставления поручительства.
- Последний пункт — это продажа облигаций, когда инвестор покупает их у эмитента и получает денежный поток. Он формируется за счет выплаты процентов и амортизации основной суммы долга по ипотечному портфелю за вычетом расходов и стоимости поручительства эмитента.
- Банк продает облигации, возвращает свои деньги и снова использует средства, полученные по облигациям, для финансирования новой ипотеки. Банк выплачивает проценты по ипотечной облигации из денег, которые возвращаются ему при погашении ипотеки.
В России облигации появились 16 лет назад, но рынок ипотечных ценных бумаг (MBS) все еще находится в зачаточном состоянии. Это связано как с рыночной инфраструктурой и несовершенным правовым регулированием, так и с осторожным отношением инвесторов.
Сейчас крупнейшим эмитентом является дочерняя компания ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». Компания приобретает кредитные права по ссудам в коммерческих банках (они называются материнскими банками) и обменивает их на облигации с ипотечным покрытием. Организация может оставить выпущенные облигации на своем балансе или продать их сторонним инвесторам. Более подробно рассмотрим этот процесс.
Как купить облигации с ипотечным покрытием?
Ипотечные облигации можно приобрести на Московской бирже. Есть разные рынки (валюта, деньги, товары и так далее), нас интересует фондовый рынок, на котором торгуются акции, облигации и другие ценные бумаги.
Вы можете найти их так: фондовый рынок — рынок долговых обязательств — инструменты долгового рынка — ценные бумаги с ипотечным покрытием. Или вы можете сразу перейти по ссылке и перейти в раздел, где вы можете прочитать основную информацию, узнать эмитентов и выбрать необходимый вам тип ипотечных ценных бумаг (из MBS DOM.RF, структурированных MBS или балансовых отчетов).
Ознакомившись с доступными предложениями, оцененными и сопоставленными, можно начинать инвестировать. Удобно, что инвестором может стать любой, у кого достаточно средств.
