Бывают случаи, когда нужно купить или продать не всю квартиру, а часть или комнату. Наша статья подскажем, в чем разница между этими понятиями и каковы особенности таких сделок.
Что такое «комната» и что такое «доля»?
Комната – это определенная часть жилого помещения, она имеет свою фиксированную площадь и отдельный кадастровый номер. В залоге находится не часть помещения, а часть права собственности. Долю и комнату выгоднее приобретать по программам «Приобретение готового жилья» или «Военная ипотека».
Особенности сделки
Ипотека на долю заметно сложнее, чем обычные ипотечные кредиты.
Оформление кредита в такой ситуации требует обязательного учета нескольких важных юридических моментов:
- Согласование сделки с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки доли. Чем многочисленнее состав собственников, тем труднее договориться, особенно если в нем есть несовершеннолетние дети.
- Проверка наличия залога на имущество в целом или на конкретное действие. Например, она может быть уже заложена в банке.
- Оценка акций и страхование. Они оформляются в отношении части квартиры, что значительно усложняет переговоры как со страховой компанией, так и с оценщиком.
Без успешного решения этих проблем купить долю в ипотеку не получится. Поэтому требуется грамотное юридическое сопровождение сделки, желательно с приглашением квалифицированного специалиста.
Ипотека доли в квартире требует следующих действий:
- грамотно оформить документы на собственность, выделив и отдельно зарегистрировав права на часть жилплощади;
- не проводить операции с родственниками или бывшей женой, так как банк может квалифицировать их как фиктивные;
- проще всего получить одобрение банка на покупку последней доли, когда остальная часть квартиры или дома уже принадлежит заемщику.
Одной из главных особенностей сделок с долями служит преимущественное право покупки. Оно обозначает, что если вы хотите продать свою часть, то вы должны первым делом предложить ее другим собственникам. Если этого не выполнить и продать жилье незнакомым людям, то сделка легко может считаться недействительной.
Ипотека на покупку доли предполагает отдать в залог не заемную часть, а все имущество. Другие участники недвижимости должны зарегистрировать свои доли в качестве залога для банка.
Так как при покупке доли в залог закладывается весь объект, то ипотечная страховка оформляется также на весь объект, а не на долю. Если у банка в залоге другое недвижимое имущество, то оно застраховано, а заемщик нет.
Если другие владельцы акций не согласны регистрировать свои акции в качестве залога, в качестве залога может быть предоставлено иное недвижимое имущество. В этом случае приобретаемые акции не нужно отдавать в залог банку, так как залогом по кредиту будет другое имущество. Залог должен быть выдан до выдачи кредита.
