При заключении ипотечного договора люди, как правило, смотрят только на процентную ставку, условия кредита и сумму первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на то, как погашается кредит. А пока именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей и, следовательно, размер переплаты.
Некоторые банки позволяют клиентам самостоятельно выбирать схему оплаты: дифференцированный платеж по кредиту или аннуитетный платеж. Они отличаются способом расчета и начисления процентов и, что более важно, общей суммой кредита. Мы выяснили, в чем плюсы и минусы второго варианта.
Особенности
Это самая распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными долями: сумма взноса остается неизменной на протяжении всего срока кредита. Сам платеж состоит из двух частей: основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком.
Главная особенность заключается в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на выплату процентов, при этом основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если сначала вы платите в основном проценты, то средства уходят на долговой счет.
Так банк начисляет проценты вперед и почти ничего не теряет, даже если ипотека погашается досрочно. При дифференцированной системе сначала заемщик вносит высокие ежемесячные взносы, но сумма уменьшается из месяца в месяц.
Это связано с тем, что тело кредита погашается равными частями на протяжении всего срока кредита, а проценты начисляются на фиксированную сумму. Виды платежей по кредиту отличаются при больших суммах и сроках кредита.
Плюсы и минусы
Аннуитетный платеж имеет преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет удобнее в бытовом смысле: заемщик точно знает сколько платить каждый месяц и может заранее планировать бюджет.
Запомнить число гораздо проще, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит для тех, кто хочет уменьшить сумму ежемесячного платежа, распределив платежи по кредиту на более длительный период. Но помните, что по мере увеличения срока кредита увеличивается и сумма переплаты.
Важным преимуществом аннуитета является его доступность. Ипотеку с такой схемой выплат можно оформить в любом банке. И требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Так как ежемесячный взнос аннуитета всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, можно брать большие суммы.
Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение между платежом и доходом потенциального заемщика. Аннуитет увеличивает доступность кредитных продуктов, особенно если речь идет о крупном долгосрочном кредите.
Но из-за переплаты процентов кредит по аннуитетной схеме всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основным недостатком дифференцированной схемы являются высокие вступительные взносы. Чем выше сумма и короче срок кредита, тем больше разница. Если ваш доход позволяет платить высокие ежемесячные взносы, лучше выбрать кредит дифференцированный. Если вы не готовы платить больше вперед, аннуитет сделает свое дело.
Как погасить кредит досрочно?
Зная об аннуитетных переплатах, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно, если не полностью, то хотя бы частично. Все российские банки предоставляют такую возможность. Клиент может выбрать уменьшение суммы ежемесячного платежа или срока кредита.
Чтобы не ошибиться, подумайте заранее, что для вас важнее: платить меньше денег банку или сократить текущие расходы. Например, сокращая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик использует кредит, тем меньше процентов он платит.
Если вы уменьшите ежемесячную плату, вы сразу же получите свободные средства. Есть и третий вариант, самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшить обязательный платеж, но при этом продолжать платить всю первоначально установленную сумму.
Прежде всего, таким образом вы сократите срок возврата. Во-вторых, если возникнут финансовые трудности, вы сможете уменьшить финансовую нагрузку и заплатить только минимальный необходимый платеж. Такая схема позволяет сократить срок ипотеки и переплату, когда это удобно для бюджета.
