Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?

После подписания ипотечного контракта банк и клиент работают вместе в течение многих лет. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, которые иногда требуют передачи прав собственности и кредитных обязательств.

К таким ситуациям относятся:

• развод супруга/супруги созаемщика, проживающего в заложенной недвижимости;
• потеря платежеспособности в связи с сокращением штата или болезнью;
• отсутствие спроса на жилье, желание продать недвижимость;
• изменение страны проживания.

Особенность переоформления ипотеки на другое лицо

Закон гласит, что с согласия банка можно передать ипотеку родственнику или третьему лицу. Финансовые учреждения охотно идут навстречу клиентам.

Этот процесс регулируется статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа операций:

• Передача кредита другому лицу.
• Рефинансирование, при котором кредит оформляется в новом финансовом учреждении.

Если ипотека выкупается в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс и интересы обоих супругов и детей.

Когда необходимо переписать ипотеку на другое лицо?

Давайте подробнее рассмотрим причины смены заемщика и то, как происходит передача кредита в разных случаях:

• Ухудшение финансового положения. За несколько лет финансовое положение семьи могло измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансировать кредит, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет с увеличением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
• Изменение семейного положения. Необходимость перезаключения договора об ипотечном кредите возникает в связи с разводом и необходимостью передачи кредитных обязательств одному из супругов. Можно ли переоформить ипотеку на жену или мужа в случае развода? Банк одобрит сделку, если заявитель докажет, что у него хорошее финансовое положение.
• Смена кредитного учреждения. Если найдена более выгодная программа с удобным графиком погашения, ипотека может быть аннулирована даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и погашает старый кредит. Важно рассмотреть, будет ли такое изменение полезным. При смене ипотеки вам, возможно, придется заплатить комиссию за саму сделку и страховку.
• Смерть заемщика. В этой ситуации умерший человек исключается из сделки, а его кредитные обязательства переходят к наследнику имущества. В некоторых случаях для определения стороны, которая получит наследство, требуется решение суда.

Кто может стать новым заемщиком?

Ниже приведен список вариантов реструктуризации ипотечного кредита.

• Родственники. Простое решение, особенно когда речь идет о ближайших родственниках. Переоформление ипотеки при разводе — самое частая практика подобного рода. Муж и жена могут разделить ипотечные обязательства как созаемщики или выкупить и передать друг другу часть недвижимости после развода. Если они взаимно согласны, один из супругов может выплачивать кредит, а другой — получить квартиру.
• Дети. Закон разрешает передачу заложенного жилья несовершеннолетнему ребенку посредством нотариального акта. Договорные обязательства переходят к родителю или опекуну, взявшему на себя бремя кредита. Банк также с пониманием относится к случаям, когда заемщики пенсионного возраста хотят передать ипотечный кредит своим взрослым детям. Кредитная организация предлагает варианты погашения 50 процентов остатка кредита, в том числе за счет потребительского кредита, составления акта.
• Третьему лицу. Новый заемщик получает закладную, согласно которой он имеет право на жилье. В этом случае возможна полная передача ипотеки другому лицу. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал недееспособным, сменил место жительства, развелся. Кроме того, кредитное имущество иногда продается, когда оно переходит по наследству вместе с кредитом.

Как провести передачу?

У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений для перевода домашнего кредита. Эти критерии обобщены следующим образом:

• Возраст от 21 до 65 лет.
• Российское гражданство.
• Наличие постоянной работы и стабильного дохода.
• Временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка.
• Полная дееспособность.
• Достаточная платежеспособность.

В каждом конкретном случае банк принимает решение о возможности перекредитования ипотеки другому заемщику, руководствуясь соблюдением общих требований и собственных внутренних требований. Кредитная организация имеет право отказать заявителю, если хотя бы один критерий не соответствует требованиям.

Пошаговые инструкции по переоформлению ипотечного кредита:

1. Свяжитесь с банком и объясните причины решения — после рассмотрения ситуации кредитная организация проконсультирует и предложит варианты.
2. Соберите документы — новый заемщик заполняет необходимые бумаги для получения кредита.
3. Продолжите выплачивать ипотеку, пока банк рассматривает заявление, чтобы избежать дефолта.
4. Получите отчет о независимой оценке — кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет.
5. Ожидайте решение о смене клиента.
6. Подготовьтесь к сделке по передаче кредитного обязательства.

На заключительном этапе предыдущий владелец пишет заявление о досрочном погашении долга за счет кредита нового клиента, а затем получает справку о том, что кредит закрыт и задолженности перед банком нет. Кредитная организация заключает с новым заемщиком ипотечный договор, в котором указывается график погашения кредита и другие условия. Факт передачи квартиры в залог должен быть зарегистрирован в Земельном кадастре или МФЦ. Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и при обычной ипотеке.