Обманутые дольщики раньше были огромной проблемой в стране, с которой пытались бороться все структуры, не всегда результат был успешным. Однако еще со второй половины 2019 года квартиры в новых домах стали продаваться иным путем. Для этого застройщики больше не получали финансы напрямую от покупателя. Появились эскроу счета. В данный момент этим пользуется огромное количество застройщиков и граждан по всему миру. Рассмотрим, что это за счет, можно ли его использовать и как осуществить резерв эскроу счета в ДОМ.РФ.
Что такое эскроу счет?
Эскроу счет — это особенный счет в банковской организации, на котором лежат средства за приобретенную квартиру. Они хранятся в ячейке до тех пор, пока имущество не перейдет покупателю в собственность.
Обычно клиент отправляет средства на данный счет, продавец забирает их только в том случае, если выполняет все условия, которые предварительно были подписаны обеими сторонами в договоре. Банки, которые согласны открыть такой счет, называются эскроу агентами. Они являются посредниками, которые всего лишь следят за тем, чтобы договоренность между клиентами организации была соблюдена четко в оговоренные сроки.
Это новая структура, которая построена так, что бюджет, пополненный за купленную квартиру, поступает на счет только после официального договора. Именно тогда, когда покупатель по бумагам приобретает долю в строительстве. Все средства замораживаются на период, пока регистрация права собственности не переходит к покупателю.
Если у застройщика не хватило бюджета, что-то произошло с постройкой или возникли другие проблемы, тогда вся сумма перейдет обратно к лицу, который покупал недвижимость.
Такой обновленный вариант для расчета невозможен, если лицо, которое покупает долю в объекте, полную сумму передает застройщику напрямую, лишь часть отправляет на эскроу счет. Тогда в случае заморозки возведения дома покупатель просто получит отложенную на счет часть обратно, никаких гарантий больше нет.
Зачастую девелоперам на возведение жилых структур финансы выделяет именно кредитная организация. И счета подобного формата открываются в этом же банке. Именно поэтому вся сумма на эскроу счете является небольшим фондом по кредитам застройщика. Так, продажа квартиры на этапе строительства позволяет гражданам получать кредит по сниженным процентам в этом же банке.
Плюсы и минусы счета
В качестве достоинств такого метода оплаты можно назвать:
- Покупатели будут безопасны в финансовом плане. Здесь все права принадлежат лицам, покупающим жилье, потому что именно они отправляют деньги в банковскую ячейку. Так, дольщики с легкостью могут купить долю в строительстве и без нервов ожидать получения ключей и передачи прав.
- Для реальных приобретателей квартиры создание и дальнейшие услуги, связанные со счетом, будут безоплатными.
Недостатки системы:
- При другой системе оплаты застройщики брали деньги у людей, тем самым строили квартиры гораздо дешевле остальных. Сейчас девелоперам приходится тратить на возведение собственные деньги или же занимать их у государства, в банках. Из-за % по кредитам, соответственно, растет и цена за квадратный метр в таких постройках.
- Существуют ограничения на средства, которые может вернуть организация в случае ее разорения. Например, всего покупатель сможет получить лишь до десяти миллионов рублей. В регионах страны, конечно, на такие деньги можно позволить себе хорошую квартиру, но вот в таких больших городах как Москва или Санкт-Петербург это позволить сложно. Поэтому риск потери денег возрастает.
Какие условия оформления предлагает банк ДОМ.РФ?
Банк ДОМ.РФ предлагает для своих клиентов следующие условия:
- Ипотеку в новостройках. Здесь ставка просто минимальна, она равна 7.8%, срок кредитования — до 30 лет, взять в займ можно до 50 миллионов рублей.
- Ипотека с готовым жильем, где ставка составляет уже 8.4%, сумму можно занять до 30 миллионов рублей сроком также до 30 лет.
- Ипотека для места на ваш автомобиль. В данном случае ставка будет 8.8%, сумма всего до 3.5 миллионов рублей до 30 лет.
Кроме данных программ, можно войти в личный кабинет на официальном сайте банка и узнать, какой тип ипотеки одобрят именно вам. Есть также варианты для рефинансирования и квартиры под залог.
Удобно, что для ипотеки в новостройке банк использует эскроу счет, это безопасно и комфортнее для потенциального покупателя. В ДОМ.РФ открыть эскроу счет можно онлайн.
Как зарезервировать эскроу счет в ДОМ.РФ?
Как зарезервировать счет эскроу в банке ДОМ.РФ? Схема довольно проста:
- Чтобы открыть счет, можно оставить заявку на самом сайте, там заполняются все документы. Вам нужно лишь пройти регистрацию, счет откроется автоматически.
- Чтобы пополнить ячейку, следует воспользоваться или завести карту Мир. С нее средства можно перечислить в банке, на сайте или через приложение на смартфоне.
- Если вам нужно будет закрыть счет, когда вы получите право собственности на жилье, делать ничего не нужно. Банк автоматически закроет сделку.
Обычно вся сделка состоит в этом:
- После открытия счета и покупки доли покупатель пополняет ячейку.
- Банк принимает деньги и замораживает их, то есть ни покупатель, ни застройщик больше пользоваться ими не могут.
- Когда работы по возведению многоквартирника заканчиваются, банк направляет средства на счет застройщика. Тогда счет автоматически закрывается.
Можно ли сменить владельца счета?
ДОМ.РФ: открытие счета эскроу проходит довольно быстро. Однако смена владельца счета может затянуться.
Для этого нужно пройти следующие стадии:
- Владелец квадратов размещает объявления о продаже объектов на этапе застройки. Далее продавец предлагает ему осуществить сделку о смене владельца счета, отдав денежные средства иным образом. Так, вместо квартиры он покупает как бы право по договору быть владельцем, так и обязанности по выплатам.
- Покупатель должен проверить все документы застройщика и продавца, изучить выписку из ЕГРН, платежки из банка и другие бумаги.
- Далее обе стороны должны подписать договор, где будет говориться об уступке прав собственности жилья. Там должны содержаться сведения об условиях сделке, все параметры квартиры и другая информация по ней. Также должен быть указан полный долг прежнего покупателя перед застройщиком, если он имеется.
- Данный договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы официально сделка была чистой и действительной. Спустя 10 дней ее регистрируют, тогда же в ДДУ вносят все корректировки.
- Далее вам нужно оплатить переуступку. Это можно сделать с помощью налички, банковской ячейки и другим способом. При этом покупатель должен оплатить пошлину за то, чтобы оформить собственность на свое имя. В этой же время продавец уплачивает налог за данный процесс в размере 13%.
- Далее следует переоформить эскроу счет. Новый дольщик теперь является его владельцем. После регистрации договора покупатель в банке с помощью специального заявления делает владельцем счета себя. Если была ипотека, она теперь также становится долгом нового дольщика.